Desajuste entre dividendos hipotecarios e ingresos reales de los chilenos explicarían caída en la venta de viviendas

Según los datos de la Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento, el total anual de quiebras de empresas constructoras e inmobiliarias a octubre de 2019 era de 3.421, mientras que al mismo mes de 2023 se han registrado 8.826, lo que equivale a un aumento significativo de un 158% al comparar ambos períodos.

Este complejo momento que vive actualmente el mercado inmobiliario en Chile tiene en alerta a las autoridades, empresas y académicos. Muestra de ello fue el anuncio que realizaron en octubre los ministerios de Hacienda y Vivienda sobre la creación de un subsidio tributario -en forma de crédito reembolsable- para personas de clase media que compren una vivienda nueva, iniciativa que busca hacerse cargo del stock de inmuebles construidos que aún están disponibles en el mercado.

En este contexto, un nuevo estudio del Instituto UNAB de Políticas Públicas quiso profundizar en las causas que han contribuido a la contracción y desequilibrio del mercado inmobiliario y de la construcción en el país. El documento realiza un exhaustivo análisis de la evolución de las distintas variables en el período junio 2019-junio 2023 que inciden en este rubro, como los precios de las viviendas nuevas y usadas, las tasas de interés y los plazos de los créditos hipotecarios, el flujo de operaciones de crédito hipotecario, el monto de las transacciones y los costos de edificación, entre otras.

En primer lugar, el informe muestra que durante el período estudiado – es decir, entre junio de 2019 y junio de 2023- los precios de las viviendas nuevas y usadas aumentaron en un 9% en general. Esto, luego de un incremento reportado a partir de diciembre 2020 debido a la disminución de las restricciones de movilidad durante la pandemia y el aceleramiento de la economía, y una posterior caída desde principios de 2022 a causa del alto stock de oferta en el mercado y como respuesta ante el aumento de la tasa de interés de los dividendos.

Al analizar si es que ha existido un incremento en los costos de edificación para las empresas inmobiliarias y del sector de la construcción, el estudio del Instituto de Políticas Públicas de la Universidad Andrés Bello señala que no se evidencia un cambio considerable y que, incluso, durante el período estudiado se registra una caída de un 5% en el índice de costo de edificación de la vivienda, lo que descarta este ítem como un factor de presión relevante dentro de la industria.

Otros aspectos estudiados fueron la cantidad, los montos y los plazos de los créditos hipotecarios en Chile. De esta manera, se encontró una brecha entre lo que sucedía antes del estallido social y junio de 2023 en cuanto al número de operaciones -con una caída de un 30%- y al flujo en UF -con un descenso de un 21%-, situación que refleja una demanda deprimida. Adicionalmente, el informe señala que el plazo promedio de los créditos hipotecarios creció en un 9% en el período, llegando actualmente a los 26 años.

Sin embargo, según el documento, son las tasas de interés de los créditos hipotecarios la variable que más ha encarecido el financiamiento de la vivienda propia, la cual ha aumentado en un 51% en los cuatro años estudiados. Esta alza se debe principalmente al impacto que ha tenido el complejo escenario macroeconómico internacional en la tasa libre de riesgo americana de largo plazo, la cual pasó de un 0,5% antes de la pandemia a un 3% real anual en la actualidad. Por su parte, el informe del IPP UNAB indica que el riesgo país -spreads soberanos- se ha mantenido relativamente constante en el tiempo, sin influir significativamente en las tasas.

Finalmente, el documento concluye que, durante el período investigado, las remuneraciones reales de los chilenos se incrementaron solo en un 2%, mientras que el dividendo hipotecario aumentó en un 20% real, generando una brecha de 18 puntos porcentuales entre ambas variables. El índice de dividendo real se construye a partir del plazo promedio de los créditos hipotecarios, su tasa promedio y el precio de la vivienda, Y refleja cómo ha cambiado el costo promedio de endeudarse para comprar un inmueble. Así, este movimiento provocó un desajuste en el mercado y generó una caída de un 43% en las transacciones de inmuebles entre junio de 2019 y junio de 2023. Dado lo anterior, el informe postula que, para llegar a ratios dividendo real sobre salario real similares a los observados antes del estallido social, el precio de la vivienda promedio debería caer entre 10 y 20%, lo que significaría un ajuste importante.

“El aumento del costo de financiamiento a largo plazo en Estados Unidos está afectando los mercados de vivienda en todo el mundo, y Chile no es la excepción. Peor aún, las tasas de largo plazo han subido entre junio 2023 y hoy, por lo que es esperable que la brecha entre sueldos y dividendos reales aumente haciendo aún más incompatible la relación entre ambas variables. En el mediano plazo nuestras autoridades pueden intervenir (cambiando planos reguladores o incentivando el crecimiento económico, por ejemplo), pero en el corto plazo nos encaminamos a dos alternativas preocupantes: una caída relevante de los precios inmobiliarios o transformarnos en un país de arrendatarios en donde la casa propia sea solo un sueño, rompiendo así un anhelo que ha sido parte fundamental del contrato social implícito en nuestro país”, afirma Gonzalo Valdés, subdirector del Instituto de Políticas Públicas de la Universidad Andrés Bello.

Por su parte, Francisca Espinoza, economista e investigadora del IPP UNAB, complementa que “existe un claro desajuste entre el crecimiento de los dividendos y de los ingresos reales de los hogares debido al aumento de la tasa de créditos hipotecarios. Este aumento responde, en su mayoría, a hechos externos que no son directamente manejables por las políticas internas. Por tanto, la responsabilidad de nuestras autoridades es prevenir un aumento de la incertidumbre interna del país y no generar una inestabilidad en nuestras finanzas públicas, ya que ambos hechos empeorarían el desequilibrio actual”.